当記事では、不動産業での開業について解説します。
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目次
「不動産賃貸業」「不動産仲介業」
不動産業には主に「不動産賃貸業」「不動産仲介業」があります。
不動産賃貸業は、自分が購入した不動産物件を貸すビジネスモデルのため、他の人に貸し出せる物件さえ持っていれば資格がなくても運営できます。不動産物件を貸す際の最低限のルールを知っておく必要はありますが、専門の資格を有していない人でも開業することができます。
しかし、不動産仲介業の場合には宅地建物取引士の資格が必要です。宅地建物取引士の資格は国家資格であり、大体15％前後程度の合格率です。受ければ合格というような、誰でも簡単に取得できる資格ではありません。
尚、不動産仲介業を始める際に自分がこの資格を取得する方法のほかに、宅地建物取引士の資格を持っている人を雇って、その人を事務所の宅地建物取引主任者とすれば開業できます。ただし自分自身が宅地建物取引士の資格を持っていない場合には業務に必要な基礎知識がわからないことと、宅地建物取引士の資格を持っている社員が辞めてしまった場合は事業ができなくなってしまうため、実質的には自分自身が資格取得しておいた方が無難です。
不動産賃貸業で起業するまでのステップ
不動産賃貸業は資格の取得や事務所の設置が不要のため、事業を開業する届出を行えば開業が可能です。
個人事業主としてスタートする場合と、法人としてスタートす場る合の2種類があります。個人事業主として不動産賃貸業を開業する場合、まずは事業所がある住所を管轄している税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」と、青色申告で控除を受けるための「青色申告承認申請書」の2種類を提出しましょう。この時点で、個人事業としてのビジネスをスタートできます。
法人で不動産賃貸業を開業する場合は、個人事業主の場合よりも手間とお金がかかります。法人を設立する場合には、会社運営のルールを定めた「定款（ていかん）」という書類を作成する必要があります。さらに会社の印鑑や事業用口座の用意、資本金の振り込みなどの手続きが必要です。法務局で会社設立の登記をし、内容が受理されればビジネスを始められます。起業後は、賃貸できる物件の仕入れや、入居者の募集などの実際の賃貸業がスタートするという流れです。
不動産仲介業で起業するまでのステップ
不動産仲介業で起業する場合には、不動産賃貸業と違って宅地建物取引士の資格取得や、事務所の設置などが必要になります。
宅地建物取引業免許の申請は、本店所在地の都道府県庁を通じて行ないます。2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合には国土交通大臣免許を、1つの都道府県内に事務所を設置する場合には都道府県知事免許を申請します。また、宅地建物取引業を開業するには、従業員5人に対して1人以上の専任の宅地建物取引士が必要です。
宅地建物取引業の免許が交付された後、事業を開始するためには、営業保証金を供託します、または、宅地建物取引業保証協会に弁済業務保証金分担金を納入することが必要です（この場合、宅地建物取引業保証協会に加入する必要がある。同協会に指定されている団体には、全国宅地建物取引業保証協会、不動産保証協会がある）。
申請から免許の交付までは2週間から最長で1か月ほどかかることに注意してください。個人事業主、法人のどちらでも開業可能で、法人の場合は不動産賃貸業と同じ手順で、定款の作成や登記登録などを行う形となります。
その他 不動産関連の資格
不動産関連の資格には、マンション管理士や不動産鑑定士、土地家屋調査士などの資格があります。マンション管理士は、不動産管理業で開業する際に持っていた方がよい資格です。マンションの管理費を収入として得る場合には、マンション管理士の資格が求められます。不動産鑑定士は、土地や建物の値段がいくらかを判定する資格です。また不動産を所有する際には登記が必要になりますが、この作業を所有者の代理人として行うことができる土地家屋調査士という資格もあります。ただしこれらの資格については、今回ご紹介する不動産賃貸業や不動産仲介業で起業する際に絶対に必要なものではありません。不動産管理業で起業したい方などは、上記の資格を取得すると役立ちます。
（参考記事）不動産鑑定士での開業について
不動産賃貸業で開業する場合のメリットとデメリット
不動産賃貸業は、自分が仕入れた不動産を、入居希望者に賃貸することで家賃収入を得るビジネスモデルです。購入した物件に入居者が入れば、継続的に家賃収入が入ってくるのがメリットとなっています。不動産賃貸業の場合、事務所を構える必要がないことや、仕事時間を自分で自由に決められることもメリットの1つです。不動産の購入と入居者とのやり取りができれば、それ以外の運営の手間があまり発生しない業種となっています。
一方不動産賃貸業のデメリットは、不動産仲介業と比べると1度に得られる収益が少ないことや、不動産物件や土地を購入するために借入金が必要なことなどです。さらに不動産賃貸業は、適切な物件を目利きする必要があるため、正しい知識を勉強しなくてはなりません。またサラリーマンの方であれば、住宅ローンを組みやすいですが、起業してすぐの方の場合は住宅ローンの審査に通らないため、不動産賃貸業を開始できないというデメリットもあります。
不動産仲介業で開業する場合のメリットとデメリット
不動産仲介業は、不動産を販売している売り手と、不動産を購入したい買い手の間を仲介するビジネスです。不動産の購入を検討している人に最適な物件を紹介し、契約が決まった場合には仲介手数料を受け取ることができます。不動産仲介業のメリットは、不動産賃貸業と比べると1回契約が決まったときに得られる金額が大きいことです。仲介手数料は、不動産売買の取引額が200万円以下の場合はその5％以内、200万円から400万円以下では4％以内、400万円を超える場合は3％以内が上限となっていてその範囲内で自分で自由に決められます。たとえば500万円の不動産取引の仲介ができた場合には、最大で15万円の仲介手数料が得られるという計算です。
一方で不動産仲介業のデメリットとしては、買い手と売り手の問い合わせや都合に合わせて動く必要があるため、時間の融通が利きづらいことが挙げられます。また宅建業法によって、事務所の設置が義務付けられているのもデメリットの1つです。
まとめ
いかがでしたでしょうか？不動産業は家賃収入が得られれば継続的に収益が入りますが、必ずしもうまくいくとは限りません。きちんと運営するためには、正しい知識をもとにリスクを最小限に抑えた行動が必要になります。
