飲食店を開業する時にまず障壁になるのは物件探しになりますよね。
物件は大きく分けて「スケルトン」と「居抜き」に分かれ、基本的に、低コストで早く開業できるという「居抜き物件」で検討する人が多いですが、そのメリットの裏に隠された注意点をお知らせします。
目次
物件の「スケルトン」「居抜物件」とは？
まずは、物件の「スケルトン」「居抜物件」について説明していきます。
スケルトンとは？
内装や設備がなにも無い状態です。その物件が出来上がった時と同じ状態を指します。
「物や設備が揃っていないので、初期費用が高い」、「内装工事にも時間がかかる」などのデメリットがありますが、「自分のコンセプト・理想的なお店作りが出来る」メリットがあります。
（参考記事）【飲食店開業】スケルトン物件のメリットデメリット
居抜き物件とは？
前の借り手が使っていた内装や設備をそのまま引き継いで使用出来る物件の事です。
前テナントから内装や設備を引き継ぐ事を、『造作譲渡』といい。その方法には『無料』と『買い取り』の2種類あります。『買い取り』で引き継ぐ方が一般的で、設備の元々の値段や使用状態などを考慮して交渉し、その値段を決めます。「物や設備が揃っているので初期費用が安い」、「利用開始までが早い（大幅に開業の時間短縮）」メリットがありますが、形が決まっているため、自分の意図としないお店作りになる可能性もあります。
居抜き物件のメリット・デメリット
居抜き物件は上手に利用すれば、かなりのメリットが得られます。飲食店や美容室など、開業にあたって様々な什器や設備を整えなければならない業種は、居抜き物件であればコストを安く抑えられることも多く、また内装がある程度そのまま使えれば、工事による開店までの時間を無駄にすることもなくなります。
新規に開業する場合に、すでにある設備等を使えることから、初期費用が大幅に削減できることと、すぐに開業できるなどのメリットがあります。一方、デメリットは、設備が目的に合わなかったり、内装がイメージに合わなかったりすること。特に、飲食店の場合では、水回りである厨房やトイレの改装が難しいケースが多く、引き継いだ設備が古く、実際には使えないといったこともあります。その場合、新たに買い足す必要が出てくるため、結果的に造作譲渡料以外に新たに造作工事費が発生してしまいます。
しっかりと上記でお知らせしたことを把握し、失敗のない物件選びをしましょう。
居抜き物件の注意点
思い通りの内装が設計できない
前の内装を引き継ぐと、どうしてもレイアウトに制限が掛かります。居抜きを考える場合は、自由なレイアウトを考えるのはとても難しいです。
特に自分が出店しようとしている店とまったくの異業態の居抜き物件を取得した場合は、キッチンでの調理方法やホールでの接客の仕方が大きく異なるため、大幅な改装を余儀なくされ、多くの費用がかかってしまいます。内見時に知り合いの内装業者や施工業者などに同行してもらうなど、事前に確認をしておきましょう。
設備の老朽化など、かえって費用がかかる場合がある
当然、居抜き物件の設備や機器は少なくとも数年間使われてきたものになるため、新品にくらべ故障のリスクは高まります。クリーニングやメンテナンス費用でかえって費用がかかる場合もあります。契約する前には、細心の注意を払い、チェックしましょう。
機器などのリースが残っている場合がある
引き継いだ機器がリースでないかは注意して確認しなければいけません。もしも厨房機器の一部がリース契約になっていて、前テナントにリース残がある場合、そのリース契約についてどのような手続きをとるかを事前に取り決めておく必要があります。
以前の店舗のイメージ・影響がある
前のテナントがそこを退去する理由には様々ありますが、例えば「料理が美味しくない」、「近所とトラブルがあった」、「大きな負債を抱えていた」という理由であれば、そのイメージが新しい借り手にも付いてしまう事があります。前のテナントが退去した理由を、不動産会社を通してできる限り情報を得ておきましょう。また、前テナントとの区別をつけるために、大幅なデザイン変更を行うなど、新しい店に変わったことをしっかりと認知させるというのも効果的です。
まとめ
居抜き物件は以前の設備をそのまま活用でき、初期費用が安く済むことや工事スケジュールを短縮できることが大きなメリットですが、注意しなければいけない点も多くあります。知識が浅い方や、急いでいる方は契約に関するトラブルを起こしやすいので、注意して頂きたいと思います。
